1. Einleitung

1.1 Die österreichische Bundesregierung hat in den letzten Wochen aufgrund der COVID-19 Pandemie weitreichende, zeitlich beschränkte, Maßnahmen beschlossen, die erheblich negative Auswirkungen auf das gesamte Wirtschaftsleben haben. Auf regionaler Ebene wurden diese Maßnahmen von einzelnen Bundesländern erweitert. Für die Tourismusbranche allgemein und speziell die Hotellerie waren/sind besonders relevant:

(a) die in einzelnen Bundesländern (Salzburg, Vorarlberg, Tirol und Kärnten) mit Mitte März 2020 behördlich angeordneten Schließungen aller Beherbergungsbetriebe im gesamten Landesgebiet, wobei Ausnahmen bestanden oder vereinzelt beantragt werden konnten.[1] Diese Maßnahmen wurden mittlerweile zum Teil mit Ende März aufgehoben, durch neue Verordnungen ersetzt und in Betretungsverbote für Touristen geändert.

(b) ein umfassendes bundesweites Betretungsverbot öffentlicher Orte mit wenigen Ausnahmen, etwa von Betretungen für berufliche Zwecke, wobei hierfür sicherzustellen ist, dass zwischen Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann, sofern nicht durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann.[2]

(c) ein seit 4. April 2020 geltendes bundesweites Betretungsverbot von Beherbergungsbetrieben[3] zum Zweck der Erholung und Freizeitgestaltung, wobei Ausnahmen gelten (i) für Gäste, die sich am April 2020 bereits in der Beherbergung befunden haben (für die im Vorfeld vereinbarte Dauer der Beherbergung), (ii) zur Betreuung/Hilfeleistung von unterstützungsbedürftigen Personen, (iii) aus beruflichen Gründen und (iv) zur Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Gemäß einer Pressekonferenz des österreichischen Bundeskanzlers vom 6. April 2020 dürfte diese Maßnahme aus heutiger Sicht noch bis zumindest Mitte Mai 2020 aufrecht bleiben.

(d) ein umfassendes Landeverbot für Passagierflugzeuge und Einreisverbot für Personen aus zahlreichen Ländern,[4] sowie die Einstellung des Schienenpersonenverkehrs aus Italien, Schweiz und Liechtenstein.[5]

1.2 Aus den oben genannten Maßnahmen ergibt sich zusammengefasst, dass nur in bestimmten Bundesländern (Salzburg, Vorarlberg, Tirol und Kärnten) und nur für einen bestimmten Zeitraum alle Beherbergungsbetriebe zur Gänze behördlich geschlossen wurden. Soweit ersichtlich, wurden diese Schließungen mit Ende März aufgehoben und durch neue landesweite Maßnahmen mit einem Betretungsverbot für Touristen ersetzt. In dieselbe Richtung geht auch das bundesweit geltende Betretungsverbot von Beherbergungsbetrieben zum Zweck der Erholung und Freizeitgestaltung, das seit 4. April 2020 gilt. Eine gänzliche Schließung wurde zuletzt nicht verfügt. Den Angestellten in diesen Beherbergungsbetrieben ist es grundsätzlich auch weiterhin erlaubt, ihren beruflichen Verpflichtungen nachzukommen, soweit sichergestellt ist, dass zwischen Personen (dh sowohl zwischen Angestellten untereinander als auch zu Hotelgästen) ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann, sofern nicht durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann.[6]

Das weitreichende Betretungsverbot für öffentliche Orte sowie die erwähnten Lande- und Einreiseverbote führen jedoch dazu, dass öffentliche Veranstaltungen (Kongresse, Messen, etc) untersagt sind und damit auch der überwiegende Teil berufsbedingter Übernachtungen, die sonst zu dieser Jahreszeit erfolgen würden, unmöglich gemacht wurden.

1.3 Der Umstand, dass Beherbergungsbetriebe nicht bundesweit behördlich geschlossen wurden (und bestimmte landesweite Schließungen mittlerweile wieder aufgehoben wurden), könnte im Einzelfall durchaus erhebliche Konsequenzen haben. So könnte sich dies auf die Möglichkeit des Hotelbetreibers auswirken, eine Bestandzinsreduktion (siehe Punkt 2.2.2), Versicherungsleistungen (siehe Punkt 3) und/oder staatliche Entschädigungsleistungen (siehe Punkt 4) zu fordern.

2. Verpflichtung zur Leistung des Bestandzinses

2.1 Vorrang vertraglicher Vereinbarungen
Ob der Bestandnehmer einer Hotelimmobilie aufgrund der COVID-19 Pandemie berechtigt ist, eine (teilweise) Reduktion des Bestandzinses zu fordern, hängt zunächst von einer Analyse des jeweiligen Bestandvertrags und den Umständen im Einzelfall ab, da die einschlägigen gesetzlichen Zweifelsregeln (siehe Punkt 2.2) nicht zwingend sind. Die Praxis zeigt jedoch, dass Bestandverträge die Risikotragung im Fall einer Seuche meist nicht explizit regeln. Allenfalls ergibt sich kommerziell eine teilweise Reduktion des Bestandzinses bereits aus dem Umstand, dass ein (vollständig) umsatzabhängiger Bestandzins vereinbart wurde. Im Fall eines Mindest- oder Fixbestandzinses könnte sich ein anderes Bild ergeben. Ebenso relevant kann der vertraglich vereinbarte Umfang und die Nutzungsart des Bestandgegenstands (des Hotels) sein, da sich daraus das Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstands ableiten lässt (siehe Punkt 2.2.2).

2.2 Dispositive gesetzliche Regelungen
2.2.1 Ein Anspruch auf Bestandzinsminderung bzw -befreiung aufgrund der COVID-19 Pandemie ist nach der wohl hA nach den §§ 1104, 1105 ABGB zu beurteilen. § 1104 ABGB normiert eine Bestandzinsminderung für Fälle, in denen die Bestandsache wegen außergewöhnlicher Ereignisse (wie der COVID-19 Pandemie und/oder behördlich angeordneter Schließungen) nicht in dem vereinbarten Umfang oder zum vereinbarten Zweck benutzt werden kann.

2.2.2 Im Fall gänzlicher Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstands reduziert sich der Bestandzins für die Dauer der Unbrauchbarkeit auf Null (Bestandzinsbefreiung). Dies gilt sowohl bei Miet- als auch bei Pachtverträgen.

Im Fall teilweiser Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstands (was sich v.a. nach der vertraglichen Nutzungsvereinbarung richten wird) unterscheidet das Gesetz zwischen Miet- und Pachtverträgen. Bei Mietverträgen steht dem Mieter ein Anspruch auf verhältnismäßige Mietzinsreduktion zu. Bei Pachtverträgen soll dies nach dem Gesetzeswortlaut und der hL nur dann der Fall sein, wenn die Verträge auf höchstens 1 Jahr (oder kürzer) befristet sind[7] und der durchschnittliche Ertrag um mehr als die Hälfte gesunken ist.[8] In der Praxis ist zu beobachten, dass viele Bestandverträge, die als „Pachtverträge“ bezeichnet wurden, tatsächlich „Mietverträge“ im Sinn der Rechtsprechung sind – eine solche unrichtige Bezeichnung mindert die Ansprüche des Bestandnehmers nicht.

2.2.3 Von der Bestandzinsminderung werden nach hA alle Bestandzinsbestandteile umfasst, also beispielsweise auch die öffentlichen Abgaben und Betriebskosten.

2.2.4 Sollte die gänzliche oder teilweise Unbrauchbarkeit der Bestandsache wegen eines außerordentlichen Zufalls über einen längeren Zeitraum anhalten, steht dem Bestandnehmer gemäß § 1117 ABGB grundsätzlich auch das Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung.

2.3 Bestandzinsminderung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage?

Für jene Hotelbetriebe, die ausschließlich von den bundesweit erlassenen Maßnahmen beeinträchtigt wurden/werden und für die somit keine behördliche Schließung verordnet wurde, kann nicht ausgeschlossen werden, dass weiterhin von einer Brauchbarkeit des Bestandgegenstandes iSd Bestandrechts auszugehen ist (siehe dazu oben Punkt 2.2.2), obwohl derzeit in den überwiegenden Fällen (v.a. aufgrund der Betretungsverbote) faktisch so gut wie alle Gäste ausbleiben werden. Bestandrechtlich wäre der Bestandnehmer daher unter Umständen weiterhin verpflichtet, den vollen Bestandzins zu bezahlen. Sollte dieser Rechtsansicht gefolgt werden, sprechen uE aber gute Gründe dafür, dass der Bestandnehmer unabhängig von bestandrechtlichen Vorschriften aufgrund des Rechtsinstruments des Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine Bestandzinsreduktion fordern kann. Auch diesbezüglich ist aber eine Prüfung des Einzelfalls (v.a. des individuellen Bestandvertrags) erforderlich. Es ist ferner darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung des OGH zu diesem Rechtsinstrument stark einzelfallbezogen und uneinheitlich ist, sodass sich daraus schwer allgemeine Einschätzungen ableiten lassen.

3. Exkurs: Betriebsunterbrechungsversicherungen

Hotelbetreiber haben in der Regel eine Betriebsunterbrechungsversicherung abgeschlossen. Die Versicherungsbedingungen sollten dahingehend geprüft werden, ob der Versicherungsschutz auch Betriebsunterbrechungen im Fall von Seuchen wie der COVID-19 Pandemie abdeckt, häufig werden diese nämlich ausdrücklich vom Versicherungsschutz ausgenommen. Zusätzlich kommt erschwerend hinzu, dass diese Versicherungen selbst bei grundsätzlichem Versicherungsschutz häufig erst dann greifen, wenn der Hotelbetrieb aufgrund einer behördlichen Anordnung verpflichtend geschlossen wird (was nur in einzelnen Bundesländern der Fall war).

4. Exkurs: Staatliche Entschädigungsleistungen und Maßnahmenpaket für den Tourismus

4.1 Erfolgte die Schließung eines Hotelbetriebs auf Grundlage des Epidemiegesetzes, kommen Entschädigungsansprüche des betroffenen Hotelbetreibers in Betracht, die jedoch bereits binnen 6 Wochen ab Beendigung der behördlichen Maßnahmen geltend gemacht werden müssten. Dies kann für die Hotelschließungen in Salzburg, Vorarlberg, Tirol und Kärnten relevant sein.

4.2 Ist die (teilweise) „Betriebsschließung“ hingegen Folge der Betretungsverbote nach den COVID-19-Maßnahmengesetzen, kommen (zumindest derzeit) primär Unterstützungsleistungen (v.a. Haftungsgarantien für Kredite und Zuschüsse für Umsatzeinbußen von mindestens 40%) nach dem von der Bundesregierung angekündigten EUR 15 Milliarden Krisen-Fonds in Betracht. Details dazu müssen erst umgesetzt werden. Daneben wurde ein Unterstützungspaket für die Tourismuswirtschaft geschnürt – ein Überblick über die entsprechenden Maßnahmen findet sich auf der Website des Bundesministeriums: https://www.bmlrt.gv.at/tourismus/corona-tourismus/corona-ma%C3%9Fnahmenpaket.html.

5. Fazit und Handlungsempfehlungen

5.1 Wie in Punkt 2 gezeigt, kann keine pauschale Antwort auf die Frage gegeben werden, ob der Bestandnehmer eines Hotelpachtvertrags aufgrund der COVID-19 Pandemie verpflichtet ist/war, Bestandzins zu bezahlen. Stets sind sämtliche Aspekte des Einzelfalles zu berücksichtigen, insbesondere ist der konkrete Bestandvertrag zu prüfen. Aufgrund des juristischen Neulands wird zu Detailfragen bis zur gerichtlichen Klärung eine gewisse Rechtsunsicherheit verbleiben.

5.2 Kann der Bestandgegenstand wegen der COVID-19 Pandemie zur Gänze nicht benutzt werden oder wird der Hotelbetrieb aufgrund behördlicher Anordnung geschlossen, entfällt wohl gemäß § 1104 ABGB für die Dauer der Unbenutzbarkeit/Schließung die Pflicht zur Bezahlung des Bestandzinses (siehe Punkt 2.2), sofern die Parteien keine (zulässige) abweichenden vertraglichen Regelungen getroffen haben (siehe Punkt 2.1).

Betrifft die Unbenutzbarkeit nur Teile des Bestandgegenstands und können andere Teile weiterhin benutzt werden, ist nach der hL mangels anderer Vereinbarung zwischen Miet- und Pachtverträgen zu differenzieren, ob ein Anspruch auf verhältnismäßige Bestandzinsminderung besteht (siehe Punkt 2.2.2). Hotelbetriebe, die nicht (mehr) zur Gänze von behördlich angeordneten Schließungen betroffen sind, dürfen grundsätzlich ihren Betrieb (eingeschränkt) aufrechterhalten. Es stellt sich jedoch die Frage, ob der Bestandnehmer schon wegen der COVID-19 Pandemie an sich, des ihn unmittelbar treffenden Betretungsverbots von Beherbergungsbetrieben zu touristischen Zwecken und/oder der ihn mittelbar treffenden Zwangsmaßnahmen (die wohl zu einem nahezu völligen Ausbleiben der Hotelgäste führen) in der Benützung des Bestandgegentands beeinträchtigt ist. Ein Bestandzinsminderungsanspruch ist unseres Erachtens auch in diesem Fall denkbar, denn auf die behördlich angeordnete (gänzliche) Schließung kommt es nach dem Gesetz gar nicht an. Allenfalls hilft dem Bestandnehmer hier auch das Rechtsinstrument des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Begründung einer Bestandzinsreduktion (siehe Punkt 2.3).

5.3 Aus der Sicht betroffener Hotel-Bestandnehmer empfiehlt sich, mangels Einigung mit dem Bestandgeber (ausreichende Liquidität vorausgesetzt) den Bestandzins vorerst nur unter Vorbehalt zu bezahlen, um eine Kündigung auszuschließen. Dies auch deshalb, weil die Rechtsprechung teilweise in der vorbehaltlosen Zahlung des Bestandzinses trotz Kenntnis des Minderungsgrunds einen Verzicht auf das Bestandzinsminderungsrecht sieht.

5.4 Wurden einzelne Hotelbetriebe in Salzburg, Vorarlberg, Tirol und Kärnten auf Basis des Epidemiegesetzes geschlossen und wurden die entsprechenden Maßnahmen mittlerweile wieder aufgehoben, sollten diese Hotelbetriebe überlegen, rasch entsprechende Entschädigungsansprüche bei der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde geltend zu machen.

5.5 Nützliche weitere Handlungsempfehlungen finden sich auch auf der Homepage der Wirtschaftskammer Österreich (WKO).

 

Hinweis: Diese Kurzstellungnahme stellt lediglich eine generelle Information und keineswegs eine Rechtsberatung von Eisenberger & Herzog Rechtsanwalts GmbH dar. Diese Kurzstellungnahme kann eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen. Eisenberger & Herzog Rechtsanwalts GmbH übernimmt keine Haftung, gleich welcher Art, für Inhalt und Richtigkeit dieser Kurzstellungnahme.

 

[1] Siehe dazu die jeweiligen Verordnungen der jeweiligen Länder bzw Bezirksverwaltungsbehörden. Entsprechende Verlinkungen und Auflistungen finden sich auf der Homepage der WKO und dem Bundesministerium für Landwirtschaft, Regionen und Tourismus.
[2] BGBl II Nr 98/2020 idF BGBl II Nr 108/2020.
[3] Beherbergungsbetriebe sind Unterkunftsstätten, die unter der Leitung oder Aufsicht des Unterkunftgebers oder eines von diesem Beauftragten stehen und zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterbringung von Gästen zu vorübergehendem Aufenthalt bestimmt sind. Darunter fallen z.B. Hotels, Pensionen, Privatzimmer, Ferienhäuser, Camping- oder Wohnwagenplätze, Schutzhütten, AirBnB-Angebote etc.
[4] BGBl II Nr 83/2020 idF BGBl II Nr 109/2020; BGBl II Nr 87/2020 idF BGBl II Nr 129/2020 und BGBl II Nr 105/2020.
[5] BGBl II Nr 86/2020 idF BGBl II Nr 124/2020.
[6] Der Aspekt der Telearbeit (Home Office) ist in der Hotellerie mangels entsprechender Möglichkeit wohl meist nur eingeschränkt relevant, denkbar wären zB Tätigkeiten des Back Office, die allenfalls auch von zu Hause aus erbracht werden könnten.
[7] Womit Hotelpachtverträge, die in aller Regel auf lange Dauer abgeschlossen werden, wohl ausscheiden würden.
[8] Der Gesetzgeber ging davon aus, dass sich die Mindererträge aus einem Jahr mit Mehrerträgen aus Folgejahren ausgleichen.